Qué incluye la cuota del administrador de fincas (y qué se factura aparte)
Dos presupuestos con la misma cifra pueden costarle a la comunidad el doble el uno que el otro. La diferencia nunca está en la cuota mensual: está en la lista de lo que queda fuera. Esta página es la lista, para que compares con criterio.
Lo que la ley le obliga a hacer
El artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal fija las funciones del administrador, y ninguna de ellas se puede facturar como extra porque son el cargo en sí:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios.
- Preparar el plan de gastos previsibles y someterlo a la junta.
- Atender la conservación y las reparaciones, adoptando las medidas urgentes y dando cuenta al presidente.
- Ejecutar los acuerdos de la junta y efectuar los cobros y pagos.
- Actuar como secretario y custodiar la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios.
Lo que debe incluir cualquier cuota decente
- Contabilidad y presupuesto anual, con las cuentas a disposición de cualquier propietario.
- Junta ordinaria: convocatoria, asistencia, acta y envío a todos los propietarios.
- Emisión de recibos y gestión de los cobros y pagos de la comunidad.
- Atención a propietarios por teléfono y correo, con un horario claro.
- Gestión de incidencias y proveedores: avisar al industrial, seguir la reparación y revisar la factura.
- Partes del seguro de la comunidad y seguimiento del siniestro.
- Reclamación amistosa de impagos: la carta y la llamada, antes de llegar al juzgado.
Lo que casi siempre va aparte
Que se facture aparte no es abusivo: es trabajo adicional real. Lo que no vale es enterarse después.
- Juntas extraordinarias. Pregunta el precio por junta y cuántas suelen hacer falta al año en una comunidad como la tuya.
- Reclamación judicial de morosos. El procedimiento monitorio, con sus costas.
- Certificados de deuda para la venta de una vivienda. Los paga el vendedor, no la comunidad, pero conviene saber la tarifa.
- Gestión laboral del conserje o del portero: nóminas, seguros sociales y contratos.
- Tramitación de subvenciones y de expedientes de rehabilitación.
- Porcentaje sobre obras. El concepto que más encarece un año con derrama. Pregunta si lo cobran y cuánto.
Las seis preguntas que hay que hacer antes de firmar
- ¿La cifra es con IVA o sin IVA, y por vivienda o por unidad, contando garajes y trasteros?
- ¿Cuántas juntas incluye al año y qué cuesta una extraordinaria?
- ¿Cobráis porcentaje sobre el importe de las obras?
- ¿Cómo accedemos a las cuentas y con qué frecuencia se actualizan?
- ¿Quién atiende una urgencia un sábado por la noche y en qué teléfono?
- ¿Cuántas comunidades lleva la persona que va a llevar la nuestra?
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Preguntas frecuentes
¿Está incluida la junta anual en la cuota?
La junta ordinaria sí: convocarla, asistir, levantar acta y repartirla forma parte del trabajo básico. Las juntas extraordinarias son otra cosa y la mayoría de despachos las factura aparte.
¿El administrador tiene que ir a la finca?
La ley no le obliga a visitas periódicas. Es un punto de servicio, no legal, y por eso conviene pactarlo por escrito: cuántas visitas al año y si acude cuando hay una incidencia grave.
¿Quién guarda el libro de actas?
Lo custodia el secretario de la comunidad, cargo que casi siempre asume el propio administrador. Pero el libro es de la comunidad y cualquier propietario tiene derecho a consultarlo.
¿Es normal cobrar un porcentaje sobre las obras?
Es una práctica extendida y no es ilegal, pero tiene que estar pactada y ser conocida por la junta. Lo que no puede pasar es que aparezca en la factura de una derrama sin que nadie lo hubiera aprobado. Pregúntalo siempre antes de firmar.
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