Cómo bajar la cuota de la comunidad: los contratos que conviene revisar
La cuota de la comunidad es la suma de unos pocos contratos: ascensor, limpieza, luz, seguro, administración y poco más. Revisarlos cada pocos años es la forma más directa de bajarla sin quitar servicios. Esto es lo que conviene mirar en cada uno.
Primero: de dónde sale el dinero
Pide al administrador el presupuesto ordinario desglosado por partidas y ordénalas de mayor a menor. En casi todas las comunidades con ascensor, las cinco primeras partidas se llevan la mayor parte del gasto. Ahí es donde merece la pena negociar; lo demás son céntimos.
Ascensor
- Revisa la fecha de vencimiento y el preaviso. Muchos contratos de mantenimiento se renuevan solos por varios años si no se avisa a tiempo, y algunos tienen penalización por cancelar antes.
- Compara el tipo de contrato. Un contrato que lo cubre todo (piezas incluidas) cuesta más que uno básico; compensa en ascensores antiguos con muchas averías, no tanto en uno nuevo.
- Línea de emergencia. El ascensor debe tener comunicación bidireccional con un servicio de rescate. Si sigue funcionando con una línea fija, pregunta por alternativas por móvil, que suelen ser más baratas.
- Pide presupuesto a otras empresas conservadoras autorizadas con los mismos datos del aparato.
Limpieza
- Comprueba si las horas contratadas son las que realmente se hacen.
- Pide presupuestos con la misma frecuencia y superficie.
- Si cambiáis de empresa, ten en cuenta que el convenio de limpieza de edificios y locales de la Comunidad de Madrid prevé la subrogación del personal: la empresa nueva puede tener que mantener a la persona que limpia ahora.
Luz de zonas comunes
- Potencia contratada. Muchas comunidades pagan una potencia mayor de la que usan. El administrador puede pedir la curva de consumo a la distribuidora y ver los picos reales. El ascensor necesita su margen, así que no se debe bajar a ciegas. Un cambio de potencia puede tener coste de gestión.
- Tarifa. Compara ofertas cada año; las de mercado libre cambian mucho.
- Iluminación. Bombillas LED y detectores de presencia en escaleras y garaje reducen el consumo y el mantenimiento.
Seguro
El seguro suele ser una de las partidas más altas y casi nunca se compara. Pide ofertas antes del vencimiento y ten en cuenta que hay que avisar a la aseguradora con al menos un mes de antelación para que no se renueve. Lo explicamos en detalle en seguro de la comunidad de propietarios.
Administración
Compara el total anual con IVA y los extras que cobra aparte, no solo la cuota mensual. Tienes una tabla para hacerlo en cómo comparar presupuestos de administrador de fincas y los precios orientativos en precio de un administrador de fincas.
Otros contratos que se quedan olvidados
- Mantenimiento de antena o de portero automático que ya no se usa.
- Desratización y desinsectación: revisa la frecuencia contratada.
- Mantenimiento de puertas de garaje, grupo de presión o extintores: compara precios al vencer.
- Jardinería: horas reales frente a horas facturadas.
Morosos y fondo de reserva
Las deudas sin cobrar las acaban pagando los demás vecinos en la cuota. Reclamar a tiempo es ahorrar: vecino moroso: qué hacer. Y un fondo de reserva por encima del mínimo legal (10 % del presupuesto) evita derramas por cualquier avería.
Calendario práctico
| Cuándo | Qué hacer |
|---|---|
| 3 meses antes de la junta ordinaria | Pedir al administrador el listado de contratos con fechas de vencimiento |
| 2 meses antes | Pedir presupuestos alternativos de los contratos más caros |
| Junta ordinaria | Votar los cambios y aprobar el nuevo presupuesto |
| Antes de cada vencimiento | Avisar a la empresa con el preaviso del contrato |
Preguntas frecuentes
¿Puede el administrador cambiar de proveedor sin junta?
Para contratos nuevos de cierta duración conviene que lo apruebe la junta. Las reparaciones urgentes sí puede encargarlas y dar cuenta después.
¿Cada cuánto conviene revisar los contratos?
Al menos al vencer cada uno, y una revisión completa cada dos o tres años.
Si el administrador actual no revisa los contratos, puedes pedir presupuestos a otros administradores de tu zona.