Derramas en la comunidad: mayorías, reparto y quién paga si vendes

Una derrama es un pago extraordinario que aprueba la junta para un gasto que no cabe en la cuota ordinaria. Aquí tienes qué mayoría hace falta según el tipo de obra, cómo se reparte con un ejemplo en euros, quién paga si se vende el piso y los plazos para impugnarla, con los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal que aplican.

Qué es una derrama y en qué se diferencia de la cuota

La cuota ordinaria paga lo previsto en el presupuesto anual: limpieza, luz de zonas comunes, seguro, ascensor, honorarios del administrador. La derrama es un pago extraordinario que se aprueba para un gasto concreto que no cabe en ese presupuesto: arreglar la fachada, cambiar la bajante, instalar un ascensor o cubrir una avería grande.

Las dos se reparten igual salvo que los estatutos o un acuerdo válido digan otra cosa: según el coeficiente de participación de cada vivienda o local, que figura en la escritura de división horizontal (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).

Qué mayoría hace falta para aprobar una derrama

Depende del tipo de obra. Es el punto donde más se equivocan las juntas:

Tipo de gasto	Mayoría	Quién paga
Obras necesarias de conservación (goteras, fachada con desprendimientos, bajantes, lo que pida la IEE)	No se vota si se hacen o no: son obligatorias. La junta decide presupuesto y forma de pago por mayoría simple	Todos, también quien votó en contra
Accesibilidad pedida por un vecino con discapacidad o mayor de 70 años (rampa, ascensor)	Obligatoria si el coste anual, descontadas ayudas, no supera 12 mensualidades de cuota ordinaria	Todos
Accesibilidad por encima de ese límite	Mayoría simple de propietarios y cuotas	Todos
Mejoras no necesarias (piscina, reforma estética del portal)	Tres quintas partes de propietarios y cuotas	Quien votó en contra no paga si la derrama supera 3 mensualidades de cuota ordinaria
Eficiencia energética y renovables	Mayoría simple de propietarios y cuotas	Todos, cuando se usan subvenciones o financiación

La regla de las tres mensualidades (artículo 17.4) es la que más discusiones evita: si la obra es una mejora y no una necesidad, el vecino que se opuso expresamente no está obligado a pagarla cuando supera ese importe. Eso sí, si más tarde quiere usar la mejora, tendrá que pagar su parte actualizada.

Cómo se aprueba paso a paso

1. El presidente o el administrador piden al menos dos o tres presupuestos comparables.
2. Se incluye en el orden del día de la convocatoria, con el importe y la forma de pago propuestos. Lo que no está en el orden del día no se puede aprobar válidamente.
3. En la junta se vota: obra, empresa, importe total y calendario de pagos (de una vez o en plazos).
4. El acta recoge el acuerdo y el reparto. Los ausentes tienen 30 días desde que reciben el acta para mostrar su desacuerdo por escrito; si no lo hacen, su voto cuenta como favorable.
5. El administrador emite los recibos de la derrama por separado de la cuota ordinaria.

Ejemplo de reparto

Comunidad de 20 viviendas, reparación de fachada de 48.000 € (IVA incluido). Una vivienda con un coeficiente del 4,5 % paga 2.160 €. Si la junta aprueba pagarlo en 12 meses, son 180 € al mes además de la cuota habitual. Un local con un 9 % pagaría 4.320 €.

Si los estatutos eximen a los locales de algunos gastos (por ejemplo del ascensor), esa exención solo vale si está escrita en el título o los estatutos inscritos; no se presume.

El fondo de reserva no sustituye a la derrama

Por ley el fondo de reserva debe ser al menos el 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). En una comunidad con 30.000 € de presupuesto, eso son unos 3.000 €: sirve para una avería, no para una fachada. Usarlo para una obra grande y dejarlo a cero obliga a reponerlo después.

Si vendo el piso con una derrama aprobada, ¿quién paga?

La regla general: paga quien sea propietario cuando vence cada pago. Si la derrama se aprobó en enero en 10 plazos y vendes en junio, los plazos de enero a mayo son tuyos y el resto, del comprador, salvo que pactéis otra cosa en la compraventa.

El comprador debe pedir antes de firmar el certificado de deudas con la comunidad, que expide el secretario o el administrador. El piso responde de las deudas del año en curso y los tres anteriores, aunque las haya generado el dueño anterior.

Conflictos típicos y cómo se resuelven

• “Yo no voté, no pago”. Si la obra es necesaria, paga igual. Solo se libra en el caso de mejoras por encima de tres mensualidades, y siempre que haya votado en contra o se haya opuesto por escrito en plazo.
• El local dice que no usa el portal. Paga según su coeficiente salvo exención escrita en estatutos.
• Se aprobó sin estar en el orden del día. El acuerdo es impugnable.
• Plazo para impugnar. Tres meses desde el acuerdo (desde que se recibe el acta si estabas ausente), o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar lo debido.
• Un vecino no paga su parte. Se reclama igual que una cuota: certificación de deuda aprobada en junta y procedimiento monitorio. Lo explicamos en vecino moroso: qué hacer.

Qué debe hacer el administrador con una derrama

Pedir presupuestos comparables, explicar en la convocatoria el importe por vivienda, separar en la contabilidad lo cobrado por la derrama, pagar al proveedor según certificaciones de obra y rendir cuentas al final. Si tu administrador no hace esto, puedes compararlo con otros: qué cuesta un administrador de fincas en Madrid y pide hasta tres presupuestos para tu comunidad.

Antes de votar una derrama para una obra, la junta debería tener sobre la mesa varias ofertas comparables. Puedes reunirlas pidiendo presupuestos para comunidades de vecinos en Madrid con el mismo alcance, las mismas partidas y un plazo de ejecución definido.

Preguntas frecuentes

¿Se puede pagar una derrama a plazos?

Sí, si la junta lo aprueba. Lo normal en Madrid es repartir obras grandes entre 6 y 24 meses, o pedir un préstamo a nombre de la comunidad.

¿El inquilino paga las derramas?

No, salvo que el contrato de alquiler diga expresamente otra cosa. Las derramas por obras son del propietario.

¿Puede el administrador cobrar una derrama sin junta?

Solo puede ordenar reparaciones urgentes y dar cuenta después. La derrama para pagarlas tiene que aprobarla la junta.