Vecino moroso: qué hacer desde el primer impago, paso a paso
Cuando un vecino deja de pagar la comunidad hay un camino claro: aviso, burofax, acuerdo de junta, certificado de deuda y juicio monitorio. Te explicamos cada paso, lo que la comunidad puede y no puede hacer, los plazos y los costes aproximados.
- Primer mes: aviso amistoso y comprobar el error
- Segundo y tercer mes: requerimiento formal
- Qué puede y qué no puede hacer la comunidad
- La junta aprueba la liquidación de la deuda
- El procedimiento monitorio
- El piso responde de la deuda
- Ejemplo de calendario
- Errores que hacen perder el monitorio
- Preguntas frecuentes
Primer mes: aviso amistoso y comprobar el error
La mayoría de impagos del primer mes son un cambio de cuenta, una domiciliación devuelta o un recibo que no llegó. El administrador debe avisar por escrito (correo o carta) indicando importe, recibos pendientes y número de cuenta para pagar. En esta fase no hay que hablar del tema en la escalera ni ponerlo en el tablón.
Segundo y tercer mes: requerimiento formal
Si no hay respuesta, se envía un burofax con certificación de texto y acuse de recibo reclamando la cantidad exacta. Tiene dos ventajas: deja constancia de que el vecino conocía la deuda y su coste puede añadirse después a la reclamación judicial (artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).
También se puede ofrecer un plan de pagos por escrito. Si se acepta y se cumple, se acaba el problema sin juzgado.
Qué puede y qué no puede hacer la comunidad
| Sí puede | No puede |
|---|---|
| Reclamar la deuda con intereses si los estatutos los prevén | Cortarle el agua, la luz o la calefacción |
| Privarle del voto en la junta mientras no pague o consigne (artículo 15.2) | Prohibirle usar el ascensor, la piscina o el portal |
| Incluir su nombre en la convocatoria como privado de voto | Publicar su deuda en el tablón sin haber intentado antes la notificación personal |
| Ir al juicio monitorio sin abogado ni procurador para presentar la petición | Cobrar recargos que no estén aprobados |
Cortar suministros o impedir el uso de zonas comunes puede acabar en una denuncia contra la comunidad, aunque la deuda sea real.
La junta aprueba la liquidación de la deuda
Para reclamar judicialmente hace falta un acuerdo de junta que apruebe la liquidación: quién debe, cuánto y de qué periodos. Puede ir en la junta ordinaria o en una extraordinaria convocada para ello. El punto debe figurar en el orden del día.
Después, el secretario emite un certificado de deuda con el visto bueno del presidente y se notifica al moroso en el domicilio que conste en la comunidad. Si no se le encuentra, se coloca en el tablón de anuncios durante tres días naturales, y eso tiene plenos efectos.
El procedimiento monitorio
Es el camino rápido que prevé el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se presenta en el juzgado de primera instancia del lugar del edificio con:
- El acta de la junta que aprobó la deuda.
- El certificado de deuda firmado por secretario y presidente.
- La prueba de la notificación al deudor.
- El burofax previo, para añadir su coste.
El juzgado requiere al deudor para que pague en 20 días. Hay tres salidas:
- Paga. Se archiva.
- No contesta. Se dicta decreto y se pasa a ejecución: embargo de cuentas, nómina o del propio piso.
- Se opone. Pasa a juicio verbal (hasta 15.000 €). Si la cantidad supera 2.000 €, desde ese momento hacen falta abogado y procurador.
El piso responde de la deuda
La deuda de la comunidad tiene preferencia sobre otros créditos para el año en curso y los tres anteriores. Además, el comprador de un piso responde con el propio inmueble de esas mismas cantidades aunque las dejara el dueño anterior. Por eso en una venta el notario pide el certificado de deudas con la comunidad.
El plazo para reclamar cuotas es de cinco años. Pasado ese tiempo sin reclamar, la deuda prescribe.
Ejemplo de calendario
| Momento | Acción | Coste aproximado |
|---|---|---|
| Mes 1 | Aviso por correo del administrador | 0 € |
| Mes 2-3 | Burofax con certificación | 25-35 € |
| Junta | Aprobación de la liquidación y certificado | Incluido en la gestión habitual |
| Mes 4-5 | Petición de monitorio | Bajo; sin abogado obligatorio en la petición |
| Si hay oposición | Juicio verbal | Honorarios de abogado y procurador si supera 2.000 € |
Algunos administradores incluyen la gestión de morosos en su cuota y otros la cobran aparte. Conviene saberlo antes de contratar: lo explicamos en qué incluye la cuota del administrador de fincas.
Errores que hacen perder el monitorio
- Reclamar sin acuerdo de junta o con un acta que no detalla la deuda.
- No notificar el certificado al deudor antes de ir al juzgado.
- Mezclar en la misma reclamación cuotas de más de cinco años.
- Dejar pasar meses sin hacer nada: cuanto más crece la deuda, más difícil es cobrarla.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino puede ser el moroso?
Frente a la comunidad responde siempre el propietario. Si el contrato de alquiler hace pagar la comunidad al inquilino, es un asunto entre ellos.
¿Se puede negociar una quita?
Sí, pero debe aprobarla la junta. El administrador no puede perdonar deuda por su cuenta.
¿Cuánto tarda un monitorio en Madrid?
Depende mucho de la carga de cada juzgado. Si el deudor no se opone, el proceso es bastante más rápido que un juicio ordinario.
Si tu comunidad tiene morosos y el administrador actual no actúa, pide hasta tres presupuestos a administradores de tu zona y pregunta cómo gestionan los impagos.